栗原深雪の『萌える宅建講座』

 

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宅建業法
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萌える宅建講座・宅建業法 「重要用語60」

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取引態様の明示義務

※取引態様の明示義務とは、あらかじめ契約を行う前に消費者(お客さん)に取引の型を知らせなければならない、という決まりのことです。

野村祐一

取引態様の明示義務
【とりひきたいようのめいじぎむ】
って何ですか?


栗原深雪

これは『業務上の規制』のなかの
1.契約成立の準備段階における規制
にあてはまる規制ね。

説明する前に、まずは条文になんて書いてあるのか見てみましょうか。

宅建業者は、取引態様の別を
1.広告をするとき、
2.注文を受けたら遅滞なく、
明示しなければならない。

(宅建業法34条)


野村祐一

えーっと・・・、
そもそも「取引態様の別」の意味がわからないとです・・・。


栗原深雪

あら、そこから説明しなきゃダメだったかしら?
「取引態様の別」っていうのはね、不動産の取引をするとき、
「誰とどのようにして契約を行うのか?」ってこと
なのよ。
これには大きく分けて3つのパターンがあります

①宅建業者とお客さんが直接契約を成立させる。

これがひとつめ。いちばんシンプルなパターンね。


野村祐一

あれ?このパターンがすべてではないんですか?
これ以外のパターンっていうのがあんまりイメージできないんですけど。


栗原深雪

この①っていうのはね、たとえばお客さんが不動産物件を買う場合、
宅建業者がその物件のほんとうの所有者でなければ使えないのよ。

たとえばね~、ある宅建業者(不動産会社)が土地を持っている
Aさんから、
「この土地を売りたいんだけど、買いたい人見つけてくれないか?」
って頼まれたとするわよね?


野村祐一

はいはい、まぁこれはよくありそうなパターンですよね。


栗原深雪

念のためにゆーいちに聞くけど、
この場合、売りたい土地の所有者はだーれ?


野村祐一

えっ・・・。とうぜんAさんでしょ??


栗原深雪

そう、あたりまえだけどその通り。この場合の売りたい土地は
Aさんのものであって、宅建業者(不動産会社)のものではないの。
つまりさっき説明した①のタイプの取引態様で取引する
ことはできない
のよ。


野村祐一

なるほど~、なんとなくわかってきました。
この場合契約するのは土地を売りたいAさんと、買いたいっていう
お客さんなわけで、宅建業者(不動産会社)はそのお手伝いを
するだけなんですね。


栗原深雪

そういうことね。でその宅建業者(不動産会社)がする
”お手伝い”にも大きく分けて2つのパターンがある
のよ。

②宅建業者(不動産会社)が代理人として契約を成立させる。
③宅建業者(不動産会社)媒介して契約を成立させる。



野村祐一

代理人と媒介ですか・・・?この違い、いまいちよくわからないなぁ。


栗原深雪

どちらのパターンも宅建業者(不動産会社)がお客さんと直接契約
するわけではないっていう点ではおなじね。じゃあ何が違うのか
というと、契約締結権限があるかどうかってことなの。



野村祐一

契約締結権限(けいやくていけつけんげん)・・・ですか?



栗原深雪

これはつまり最終的に「このお客さんに売ろう!」っていう
決断が宅建業者(不動産会社)にできるかどうか
ってことなのよ。


野村祐一

どちらが宅建業者(不動産会社)が決断できるパターンなんですか?


栗原深雪

代理人の場合ね。
この場合、宅建業者(不動産会社)は土地を買いたいって人(お客さん)
を見つけたら土地の所有者であるAさんに許可をもらうことなく
売る決断をすることができる
わ。


野村祐一

じゃあ媒介の場合はAさんの土地を買いたいってお客さんを見つけたとしても、
Aさんが「そのお客さんに売ってもいいよ!」って許可を出さないと
売ることができないってことですか?


栗原深雪

うん、まさにそのとおりね!
だから代理人の場合のほうが媒介の場合よりも
宅建業者の権限は大きいってことになるわね。


野村祐一

そうですね、宅建業者(不動産会社)が自分で売る決断をすることが
できるんですからね。


栗原深雪

で、話をはじめに戻すけど、「取引態様の明示義務」っていうのは、
宅建業者(不動産会社)がお客さんに対して自分の立場は、

①宅建業者とお客さんが直接契約を成立させる。
②宅建業者(不動産会社)が代理人として契約を成立させる。
③宅建業者(不動産会社)媒介して契約を成立させる。

この3つのうちのどれなのかを契約する前の段階で
ハッキリ伝えなきゃならない
ってことなのよ。



野村祐一

なるほど、取引態様にはいろいろあるし。
その種類によって宅建業者(不動産会社)の立場や権限は
大きく異なっているので、かならず契約前にお客さんに
伝えなきゃいけないってことなんですね。


栗原深雪

そういうことです☆



てっしーの
まとめ

・取引態様の明示義務とは、あらかじめ契約を行う前に
消費者(お客さん)に取引の型を知らせなければならない、
という決まりのことです。

・取引態様とは大きく分けて以下の3つがあります。
①宅建業者とお客さんが直接契約を成立させる。
②宅建業者(不動産会社)が代理人として契約を成立させる。
③宅建業者(不動産会社)媒介して契約を成立させる。

・明示(お客さんに伝える)しなければならないのは広告するときと、
お客さんから扱っている物件についての問い合わせを受けたときです。


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