栗原深雪の『萌える宅建講座』

 

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宅建業法
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萌える宅建講座・宅建業法 「重要用語60」

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重要事項の説明義務

※重要事項の説明義務とは、契約を締結する前にきちんとその不動産についてのくわしい情報をお客さんに
 伝えておかなければいけないというルールのことです。

野村祐一

重要事項の説明義務【じゅうようじこうのせつめいぎむ】
って何ですか?


栗原深雪

これは『業務上の規制』のなかの
1.契約成立の準備段階における規制
にあてはまる規制ね。

あんまり不動産にくわしくない普通の人が不動産取引をするときって
やっぱり不安を感じることが多いと思うのよね。



野村祐一

それはそうでしょうね。不動産取引っていうと、大きな金を
やり取りすることが多いですしね。


栗原深雪

うん、それに物件を買う人が物件の法律的な権利の状況だったり、
取引の条件などについて十分に理解していない状態で契約を
してしまったりしたら問題だと思わない?


野村祐一

そうですねえ、買う前にくわしい情報をしらないままで、
買ってから気づいたら、「こんなはずじゃなかった!」って
なるかもしれませんね。


栗原深雪

その通りなのよ。宅建業者(不動産会社)は物件の契約をするお客さんに
契約を締結する前にきちんとその不動産についてのくわしい情報を
伝えておかないと後々トラブルになる可能性が大きくなっちゃうのよね。
そんなことにならないように、宅建業法にはこのようなルールがあります。

宅建業者は、
1.契約が成立するまでの間に、
2.物件の買い主or借り主となるお客さんに対して
3.宅建主任者を使って、書面を交付しつつ
4.宅建主任者証を提示させながら
重要事項の説明をしなければならない。

(宅建業法35条)



野村祐一

・・・いくつか質問があるんですけどいいですか?


栗原深雪

いいわよ、なに?


野村祐一

そもそも”重要事項”っていうのはどのような内容なんでしょうか?


栗原深雪

”重要事項”っていうのはね、実際にはとてもこまかく決められていて、
具体的に何が重要事項なのかをぜんぶ説明すると長くなるので
それについては別の機会に説明するわね。
かんたんにひとことで言えば、
「物件と契約にかかわる法律等の情報」ね。


野村祐一

なるほど、物件と契約にかかわる法律等の情報ですか。


栗原深雪

そうね、これらの情報をきちんと契約前に知っておけば、
ずいぶんと契約後のトラブルを減らせると思わない?


野村祐一

たしかにそうですね~。
じゃ次の質問。
「1.契約が成立するまでの間に、」
っていうのはどういう理由からですか?
別にいつ重要事項の説明をしたって良いように思いますけど。


栗原深雪

あんたバカ?いつでもいいわけないでしょっ!

いい?もし契約が成立してから重要事項の説明を受けて、
考えてたのとちがう部分があって、「こんなはずじゃなかった!」
って思ったらどうなるの?

もう契約しちゃったら「やっぱやめ」なんて言えないのよ。


野村祐一

あっ、そうでした、その通りです・・・。
で、次のしつもんなんですけど。



栗原深雪

つぎはまともな質問かしら?


野村祐一

むむ・・まともかどうかはわかりませんが・・・。
「2.物件の買い主or借り主となるお客さんに対して」
ってありますよね?


栗原深雪

あるわね。


野村祐一

不動産取引をする場合って買い主or借り主だけじゃなくって、
不動産の所有者、つまり売り主or貸し主も契約の当事者になるわけですよね。


栗原深雪

そうね、売り主or貸し主も契約の当事者になるわね。


野村祐一

売り主or貸し主に対しては重要事項の説明はしなくてもいいんですか?


栗原深雪

しなくていいわ。


野村祐一

えーっ?どうしてですか?


栗原深雪

よーくかんがえてごらんなさい。
不動産の所有者である売り主or貸し主っていうのは確かに契約の当事者よ。
でも、その不動産は自分の所有物なのよ?自分の所有物のことは
説明なんかされなくてもよーくわかってるはずでしょ?
だから説明なんてする必要ないのよ。


野村祐一

あっ、そうか。そう言えばそうですね・・・。



栗原深雪

まぁ、「宅建業法の条文に書いてないからしなくていい」
っていう考え方もあるけど、どうして書いてないのかを
考えると常識的に考えてする必要がないから書いてないのよね。



野村祐一

な、なるほど~。じゃあ次の質問なんですけど、


栗原深雪

次はなあに?


野村祐一

「3.宅建主任者を使って、書面を交付しつつ」
「4.宅建主任者証を提示させながら」
っていうのはどうしてですか?
別に説明するだけならだれがやってもいいような気がしますけど。


栗原深雪

ゆーいち。


野村祐一

はっ、ハイっ!


栗原深雪

そもそも「宅地建物取引主任者」っていう資格が何だったのか
思い出してごらんなさい。


野村祐一

あーっと、えーっと。なんというか、ひとことで言えば、
「不動産法律の専門家であることを認定する資格」ですかね?


栗原深雪

そうよ、そして重要事項の説明は、
「物件と契約に関する法律等の情報を説明する」
だったわよね?

単なる宅建業者の社員が説明するよりも、不動産法律の専門家が
説明した方がふさわしいし、のちのちのトラブルを防止するのに
適切だとおもわない?


野村祐一

ははぁ、なるほど。
じゃあ「4.宅建主任者証を提示させながら」っていうのは?


栗原深雪

これはなりすまし防止が目的ね。
宅建主任者証っていうのはちゃんと顔写真がついてるから、
提示を徹底させることによって主任者じゃない人が
重要事項の説明をするっていうインチキを防止することができるわ。


野村祐一

なるほど~。ルールっていろいろ考えて作られているんですね。


栗原深雪

すくなくともゆーいちよりは考えているわね。


野村祐一

ぐぅ・・・。


栗原深雪

あとね、最後に重要なポイント。
重要事項の説明っていうのは絶対に行わなければならないものなの。

ぜったいにね。


野村祐一

100%絶対ですか?



栗原深雪

100%絶対です。

なぜこれを強調するのかというと、このあと学ぶ
"8種類制限"については宅建業者同士の不動産取引なら
やらなくてもいいことになってるわ。

でも重要事項の説明はちがうの。
相手が宅建業者であろうとも、「そんなのやらなくていいですよ」って
お客さんから言われたとしてもやらなければならないの。
そこをまちがえないように注意してね。


野村祐一

それだけ重要ってことなんですね、わかりました~。



てっしーの
まとめ

・重要事項の説明義務とは、契約を締結する前にきちんとその不動産についてのくわしい情報をお客さんに伝えておかなければいけないというルールのことです。

・宅建業者は、
1.契約が成立するまでの間に、
2.物件の買い主or借り主となるお客さんに対して
3.宅建主任者を使って、書面を交付しつつ
4.宅建主任者証を提示させながら
重要事項の説明をしなければならない。

(宅建業法35条)

・重要事項の説明は相手の同意があったとしても省略できません。
契約時には絶対に行わなければならないものです。


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