栗原深雪の『萌える宅建講座』

 

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宅建業法
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萌える宅建講座・宅建業法 「重要用語60」

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専任媒介契約と一般媒介契約のちがいとは?

※専任媒介契約と一般媒介契約にはそれぞれメリット、デメリットがあります。

野村祐一

う~ん・・・。


栗原深雪

ゆーいちったらどうしたの?おなかでもこわしたの?


野村祐一

おなかこわしたって・・・。
なんかぼくは深雪さんに子供あつかいされているような。
僕のほうが年上なんですよ?


栗原深雪

そういえばそうだったわね。
浪人して大学入ったんだものね。何年浪人したんだっけ?


野村祐一

・・ぐ、ほっといてください。気にしてるんですから・・・。


栗原深雪

まぁ、そんなことより何かあったのかしら?


野村祐一

そうそう、この前深雪さんから媒介契約について教えて
もらったんですけど、どうしてもわからないことがあって。
それで悩んでたんですよ。


栗原深雪

あら、なにがわからないの?


野村祐一

媒介契約の中には専任媒介契約と一般媒介契約があって、
それぞれの特徴についてはよくわかりました。
ただわからないのは専任媒介契約がある理由なんですよ。


栗原深雪

というと?


野村祐一

だって専任媒介契約はひとつの宅建業者(不動産会社)としか
媒介契約をむすぶことができないんですよね?


栗原深雪

そうよ。


野村祐一

たとえばですよ、ぼくが土地を持ってて売りたいと思ったとしますよね?
もちろん売るからには高く買ってくれる人を見つけて売りたいし。

そうしたらひとつの宅建業者にしかおねがいできない専任媒介契約は
とっても不利だとおもうんですよね。


栗原深雪

ふむふむ。



野村祐一

逆に一般媒介契約なら複数の宅建業者におねがいできますよね?
たくさんの業者にお願いした方が短い期間で高く買ってくれるひとも
見つけられそうな気がします。だから専任媒介契約なんてなくても
いいんじゃないですか?



栗原深雪

ゆーいちの考えはわかったわ。
でもその考えはアタリでもあり、ハズレでもあるわね。

現実はそれほど単純じゃないのよ。


野村祐一

えーっ。それはどういうことですか?
一つの業者だけにおねがいするメリットなんてあるんですか?


栗原深雪

もちろんよ。

まあ、そのメリットについて説明する前に
不動産を持ってて売りたいとおもってる売り主の立場
じゃなくって、宅建業者の立場になって考えてみましょうか。


野村祐一

えっ宅建業者の立場ですか??


栗原深雪

そうよ、たとえばね、祐一不動産っていう業者があって、
わたしが土地を持ってて売りたい売り主だとするわよね。


野村祐一

はいはい。


栗原深雪

わたしが、祐一不動産と専任媒介契約をむすびました。
その後、祐一不動産があたしの土地を買いたいっていう
買い主をみつけてきました。


野村祐一

グッジョブですね!


栗原深雪

あたりまえだけど念のために聞くわね。この場合、
契約したら媒介の報酬をもらえるのは
どこの宅建業者になるかしら?


野村祐一

そりゃあもちろん・・・祐一不動産?



栗原深雪

なによそのギモン形は・・・。

まあいいわ。そのとおり、祐一不動産が
媒介の報酬をもらえるわ。


野村祐一

やたっ。


栗原深雪

じゃあ次の場合はどうかしら?同じように私が土地を持っていて、
祐一不動産と一般媒介契約をむすびました。


野村祐一

こんどは”一般”媒介契約ですね。


栗原深雪

この場合、契約が成立したら媒介の報酬をもらえるのは
どこの宅建業者でしょう?


野村祐一

祐一不動産ですね、決まってますよ~。


栗原深雪

ぶー。ハズレです。この場合は祐一不動産が
媒介の報酬をもらえるとは限らないわ。


野村祐一

えええっ、どうしてですか?


栗原深雪

一般媒介契約がなんだったのかをよーく思い出して。
専任媒介契約との違いはなんだったかしら?


野村祐一

専任媒介契約の場合、媒介契約はひとつの宅建業者とだけ、
一般は複数の業者と同時に媒介契約をむすべる・・でしたよね。


栗原深雪

その通りよ。そして私が売りたいと思って媒介をおねがいしている
土地の数はひとつだけ。つまり・・・。


野村祐一

あっ、わかってきました!つまり祐一不動産以外の宅建業者が
先にお客を見つけてしまうかもしれないってことですか?


栗原深雪

そういうことね。祐一不動産の立場で言うとね、一般媒介契約だと
その物件の媒介をしているのは自分だけじゃないわけ。
つまり他の業者とのお客さんをみつける競争をすることになるのよ。


野村祐一

なるほど、つまりがんばって物件をみつけたとしても、
他の業者に先に買い主を見つけられちゃったら契約できない、
つまり報酬をもらえないと・・・。


栗原深雪

そうね、媒介契約の報酬はすべて成功報酬ですからね。
成功しないと報酬は1円ももらえないのよ。



野村祐一

ははぁ。



栗原深雪

だからね、宅建業者の立場で言うなら、
専任媒介契約をもらったほうがいいの。
ライバルはなし、買い主をみつけて契約まで
こぎつければ必ず報酬がもらえる。

仕事のモチベーションがとってもあがるのよね。



野村祐一

っていうことは逆に一般媒介契約だと宅建業者のモチベーションは
低いってことですか?


栗原深雪

その宅建業者の方針にもよるけど、一般的に言えば一般媒介契約だと
専任媒介契約ほどはがんばってお客探しをしたりはしないわね。

だってそうでしょ?買い主をみつけたとしても報酬もらえない可能性が
専任媒介契約の時よりも格段に高いんですからね。


野村祐一

なるほど、専任媒介契約のメリットがようやくわかってきました。
他の業者に重ねて媒介契約をむすべない代わりに、
専任媒介契約を結んだ宅建業者には高いモチベーションを持って
買い主を探してもらえるってことなんですね。


栗原深雪

そうね、ただし注意しなければならないのは
専任媒介契約がかならずしも一般媒介契約よりもすぐれているって
わけではないってこと。

もし専任媒介契約をむすんだ業者に能力がなかったり
やる気がなかったりしたら逆にデメリット
になるわよね?

状況に応じて最適な媒介契約の種類を選ぶことが大切なのよ。


野村祐一

なるほど~専任媒介契約にもそれなりのメリットがあるんですね。
ずっとなやんでた謎がとけました。ありがとうございます。


栗原深雪

どういたしまして☆



てっしーの
まとめ

・専任媒介契約と一般媒介契約にはそれぞれメリット、デメリットがあります。

・専任媒介契約のメリット 
→ライバルがいないので宅建業者はモチベーションがアップする。

・専任媒介契約のデメリット 
→無能な業者、やる気のない業者だった場合、いつまでたってもお客がみつからない可能性がある。

・一般媒介契約のメリット 
→たくさんの業者におねがいするのでどこかしらでお客がみつかる可能性がある。

・一般媒介契約のデメリット 
→宅建業者の立場からするとライバルが多いため、真剣に営業してもらえない可能性がある。


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