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萌える宅建講座・宅建業法 「重要用語60」 |
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専任媒介契約と一般媒介契約のちがいとは? |
※専任媒介契約と一般媒介契約にはそれぞれメリット、デメリットがあります。
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おなかこわしたって・・・。
なんかぼくは深雪さんに子供あつかいされているような。
僕のほうが年上なんですよ?
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そういえばそうだったわね。
浪人して大学入ったんだものね。何年浪人したんだっけ?
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・・ぐ、ほっといてください。気にしてるんですから・・・。
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そうそう、この前深雪さんから媒介契約について教えて
もらったんですけど、どうしてもわからないことがあって。
それで悩んでたんですよ。
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媒介契約の中には専任媒介契約と一般媒介契約があって、
それぞれの特徴についてはよくわかりました。
ただわからないのは専任媒介契約がある理由なんですよ。
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だって専任媒介契約はひとつの宅建業者(不動産会社)としか
媒介契約をむすぶことができないんですよね?
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たとえばですよ、ぼくが土地を持ってて売りたいと思ったとしますよね?
もちろん売るからには高く買ってくれる人を見つけて売りたいし。
そうしたらひとつの宅建業者にしかおねがいできない専任媒介契約は
とっても不利だとおもうんですよね。
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逆に一般媒介契約なら複数の宅建業者におねがいできますよね?
たくさんの業者にお願いした方が短い期間で高く買ってくれるひとも
見つけられそうな気がします。だから専任媒介契約なんてなくても
いいんじゃないですか?
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ゆーいちの考えはわかったわ。
でもその考えはアタリでもあり、ハズレでもあるわね。
現実はそれほど単純じゃないのよ。
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えーっ。それはどういうことですか?
一つの業者だけにおねがいするメリットなんてあるんですか?
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もちろんよ。
まあ、そのメリットについて説明する前に
不動産を持ってて売りたいとおもってる売り主の立場
じゃなくって、宅建業者の立場になって考えてみましょうか。
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そうよ、たとえばね、祐一不動産っていう業者があって、
わたしが土地を持ってて売りたい売り主だとするわよね。
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わたしが、祐一不動産と専任媒介契約をむすびました。
その後、祐一不動産があたしの土地を買いたいっていう
買い主をみつけてきました。
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あたりまえだけど念のために聞くわね。この場合、
契約したら媒介の報酬をもらえるのは
どこの宅建業者になるかしら?
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なによそのギモン形は・・・。
まあいいわ。そのとおり、祐一不動産が
媒介の報酬をもらえるわ。
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じゃあ次の場合はどうかしら?同じように私が土地を持っていて、
祐一不動産と一般媒介契約をむすびました。
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この場合、契約が成立したら媒介の報酬をもらえるのは
どこの宅建業者でしょう?
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ぶー。ハズレです。この場合は祐一不動産が
媒介の報酬をもらえるとは限らないわ。
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一般媒介契約がなんだったのかをよーく思い出して。
専任媒介契約との違いはなんだったかしら?
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専任媒介契約の場合、媒介契約はひとつの宅建業者とだけ、
一般は複数の業者と同時に媒介契約をむすべる・・でしたよね。
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その通りよ。そして私が売りたいと思って媒介をおねがいしている
土地の数はひとつだけ。つまり・・・。
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あっ、わかってきました!つまり祐一不動産以外の宅建業者が
先にお客を見つけてしまうかもしれないってことですか?
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そういうことね。祐一不動産の立場で言うとね、一般媒介契約だと
その物件の媒介をしているのは自分だけじゃないわけ。
つまり他の業者とのお客さんをみつける競争をすることになるのよ。
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なるほど、つまりがんばって物件をみつけたとしても、
他の業者に先に買い主を見つけられちゃったら契約できない、
つまり報酬をもらえないと・・・。
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そうね、媒介契約の報酬はすべて成功報酬ですからね。
成功しないと報酬は1円ももらえないのよ。
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だからね、宅建業者の立場で言うなら、
専任媒介契約をもらったほうがいいの。
ライバルはなし、買い主をみつけて契約まで
こぎつければ必ず報酬がもらえる。
仕事のモチベーションがとってもあがるのよね。
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っていうことは逆に一般媒介契約だと宅建業者のモチベーションは
低いってことですか?
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その宅建業者の方針にもよるけど、一般的に言えば一般媒介契約だと
専任媒介契約ほどはがんばってお客探しをしたりはしないわね。
だってそうでしょ?買い主をみつけたとしても報酬もらえない可能性が
専任媒介契約の時よりも格段に高いんですからね。
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なるほど、専任媒介契約のメリットがようやくわかってきました。
他の業者に重ねて媒介契約をむすべない代わりに、
専任媒介契約を結んだ宅建業者には高いモチベーションを持って
買い主を探してもらえるってことなんですね。
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そうね、ただし注意しなければならないのは
専任媒介契約がかならずしも一般媒介契約よりもすぐれているって
わけではないってこと。
もし専任媒介契約をむすんだ業者に能力がなかったり
やる気がなかったりしたら逆にデメリットになるわよね?
状況に応じて最適な媒介契約の種類を選ぶことが大切なのよ。
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なるほど~専任媒介契約にもそれなりのメリットがあるんですね。
ずっとなやんでた謎がとけました。ありがとうございます。
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てっしーの
まとめ |
・専任媒介契約と一般媒介契約にはそれぞれメリット、デメリットがあります。
・専任媒介契約のメリット
→ライバルがいないので宅建業者はモチベーションがアップする。
・専任媒介契約のデメリット
→無能な業者、やる気のない業者だった場合、いつまでたってもお客がみつからない可能性がある。
・一般媒介契約のメリット
→たくさんの業者におねがいするのでどこかしらでお客がみつかる可能性がある。
・一般媒介契約のデメリット
→宅建業者の立場からするとライバルが多いため、真剣に営業してもらえない可能性がある。 |
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