栗原深雪の『萌える宅建講座』

 

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宅建業法
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萌える宅建講座・宅建業法 「重要用語60」

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瑕疵担保責任についての特約制限

※8種類制限の5番目のルールです。

野村祐一

瑕疵担保責任についての特約制限
【かしたんぽせきにんについてのとくやくせいげん】
って何ですか?


栗原深雪

これは"8種類制限"のなかの一つ、
つまり宅建業者(不動産会社)が普通の人と取引するときに
適用されるルールの一つね。

宅建業者(不動産会社)は自ら売主となる売買契約において、
瑕疵担保責任について、民法の規定より買い主に不利となる
特約をしてはならない。

※ただし、担保責任の期間を引き渡しの日から2年以上と
することはかまわない。

(宅建業法40条)



野村祐一

深雪さん、ちょっとよろしいでしょうか?


栗原深雪

ん、なあに?


野村祐一

そもそも"瑕疵担保責任"の意味がわからないです!


栗原深雪

そっか、たしかにちょっとむずかしい言葉だったから
そこから説明しないといけないわね。


野村祐一

よろしくおねがいしますっ。


栗原深雪

まず"瑕疵"っていうのはね、すなわち物件の欠陥のことね。
つまり建物でたとえるなら雨漏りがするとか、壁にヒビがあるとか
そういうことを指すのよ。


野村祐一

ふむふむ、では"瑕疵担保責任"とは購入した物件に
欠陥があった場合の取り決めですか?


栗原深雪

そうね、これは売買した物件に、契約時には気付かなかった
欠陥があった場合、どうするのかってこと。
もっとかんたんに言えばその場合、買い主と売り主のどちらが
責任を持つのかっていう問題のことなのよ。


野村祐一

なるほど、契約した時には欠陥に気付かなくても住んでいるうちに
気付くなんてことはありえそうですしね~。

で、欠陥が見つかった場合はどうなるんですか?


栗原深雪

基本的には瑕疵担保責任については宅建業法ではなくて
民法に規定があるのよ。


野村祐一

民法って、あの民法ですか?


栗原深雪

あの民法よ。民法には瑕疵担保責任について
なんて書いてあるのかというと、

・売り主は瑕疵の発生について故意や過失がなくても責任を負う

・責任の追及手段は、損害賠償か解除のどちらかである。
 ※ただし解除は契約の目的を達成できない場合に限る

・買い主は善意の場合に限って責任追及できる。

・責任追及期間は、瑕疵を発見してから1年間である。

こんな感じね。




野村祐一

なるほど。これが民法の規定ですね。宅建業法には
「民法の規定より買い主に不利となる特約をしてはならない。」
ってことはつまりこれよりも買い主に不利なルールはダメってことなんですね。



栗原深雪

そういうことね。注意点はこれはたとえ買い主が同意したとしても
ダメってこと。たとえ重要な事項として書面で記載されていても
無効になるのよ。そこに注意してね。


野村祐一

はーい、わかりました。



てっしーの
まとめ

・瑕疵担保責任とは、契約成立後に物件に欠陥があることが判明した場合、
 買い主と売り主のどちらが責任をとるのかという問題のことです。

・瑕疵担保責任については民法に規定があります。

・"瑕疵担保責任についての特約制限"とは、民法の規定より買い主に
 不利なルールを決めることは禁止されることを指します。


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