※8種類制限の5番目のルールです。
瑕疵担保責任についての特約制限 【かしたんぽせきにんについてのとくやくせいげん】 って何ですか?
これは"8種類制限"のなかの一つ、 つまり宅建業者(不動産会社)が普通の人と取引するときに 適用されるルールの一つね。
宅建業者(不動産会社)は自ら売主となる売買契約において、 瑕疵担保責任について、民法の規定より買い主に不利となる 特約をしてはならない。
※ただし、担保責任の期間を引き渡しの日から2年以上と することはかまわない。 (宅建業法40条)
深雪さん、ちょっとよろしいでしょうか?
ん、なあに?
そもそも"瑕疵担保責任"の意味がわからないです!
そっか、たしかにちょっとむずかしい言葉だったから そこから説明しないといけないわね。
よろしくおねがいしますっ。
まず"瑕疵"っていうのはね、すなわち物件の欠陥のことね。 つまり建物でたとえるなら雨漏りがするとか、壁にヒビがあるとか そういうことを指すのよ。
ふむふむ、では"瑕疵担保責任"とは購入した物件に 欠陥があった場合の取り決めですか?
そうね、これは売買した物件に、契約時には気付かなかった 欠陥があった場合、どうするのかってこと。 もっとかんたんに言えばその場合、買い主と売り主のどちらが 責任を持つのかっていう問題のことなのよ。
なるほど、契約した時には欠陥に気付かなくても住んでいるうちに 気付くなんてことはありえそうですしね~。 で、欠陥が見つかった場合はどうなるんですか?
基本的には瑕疵担保責任については宅建業法ではなくて 民法に規定があるのよ。
民法って、あの民法ですか?
あの民法よ。民法には瑕疵担保責任について なんて書いてあるのかというと、 ・売り主は瑕疵の発生について故意や過失がなくても責任を負う ・責任の追及手段は、損害賠償か解除のどちらかである。 ※ただし解除は契約の目的を達成できない場合に限る ・買い主は善意の場合に限って責任追及できる。 ・責任追及期間は、瑕疵を発見してから1年間である。
こんな感じね。
なるほど。これが民法の規定ですね。宅建業法には 「民法の規定より買い主に不利となる特約をしてはならない。」 ってことはつまりこれよりも買い主に不利なルールはダメってことなんですね。
そういうことね。注意点はこれはたとえ買い主が同意したとしても ダメってこと。たとえ重要な事項として書面で記載されていても 無効になるのよ。そこに注意してね。
はーい、わかりました。
・瑕疵担保責任とは、契約成立後に物件に欠陥があることが判明した場合、 買い主と売り主のどちらが責任をとるのかという問題のことです。 ・瑕疵担保責任については民法に規定があります。 ・"瑕疵担保責任についての特約制限"とは、民法の規定より買い主に 不利なルールを決めることは禁止されることを指します。